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　 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來(lái)的最低點(diǎn)，錢(qián)遠比以前難賺，房企的苦日子正在到來(lái)。時(shí)代周報記者通過(guò)梳理多家樣本房企的近年財報，并結合第三方服務(wù)機構蘭德咨詢(xún)提供的涵蓋了202家上市房企的財務(wù)指標報告后發(fā)現，“增收不增利”正成為整個(gè)行業(yè)面臨的尷尬局面。

　 數據顯示，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1%左右的速度下滑，預計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線(xiàn)。明年，房地產(chǎn)行業(yè)有可能成為中利行業(yè)。

“增收不增利”的尷尬

　 中國房地產(chǎn)行業(yè)總能創(chuàng )造財富神話(huà)，在過(guò)去的數年間，胡潤排行榜和福布斯排行榜里，地產(chǎn)界的富人數量超過(guò)了任何一個(gè)行業(yè)。暴利時(shí)代以樓市深入調控期為終結點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已漸行漸遠。從時(shí)代周報記者日前掌握的數據來(lái)看，今年上半年，上市房企凈利增速低于營(yíng)業(yè)收入增速的現象得以延續，這是一個(gè)喜憂(yōu)參半的結論。從數據上看，大房企增收還是主流。

　 2014年上半年，202家上市房企營(yíng)業(yè)收入總額7168.55億元，同比增長(cháng)18.5%；在正向增長(cháng)線(xiàn)之上的房企有115家，占比近57%，其中首開(kāi)股份、華遠地產(chǎn)等26家房企同比增幅超100%，遠洋地產(chǎn)、華潤置地、魯商置業(yè)等國有控股房企的同比增速則在50%-100%區間；營(yíng)業(yè)收入負增長(cháng)的房企占比約43%，如萬(wàn)科A出現4年以來(lái)首次營(yíng)收負增長(cháng)，金融街、金科、萬(wàn)通等降幅較大，分別為33.35%、42.98%、52.43%。

　 從利潤指標來(lái)看，房地產(chǎn)依然是個(gè)毛利率較高的行業(yè)，上半年有超過(guò)六成的房企毛利率超過(guò)30%，而低于20%的僅占12.4%，其中華僑城、SOHO中國、華夏幸福的毛利率分別高達58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分別為35.3%、33.6%、31.6%，碧桂園和恒 大則均是28.6%。但值得注意的是，在更能體現房企盈利能力的凈利潤率及凈利潤率指標上，上半年，202家上市房企實(shí)現凈利潤總額1020億元，同比僅微增0.99%，增幅遠低于營(yíng)業(yè)收入增幅，平均凈利率14.17%。

     此外，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率水平走低的態(tài)勢，還在延續。如行業(yè)一哥萬(wàn)科上半年毛利率跌至21.8%，成為6年來(lái)的最低點(diǎn)，凈利潤率14.09%，與去年同期持平；房地產(chǎn)行業(yè)的利潤冠軍中海，上半年毛利潤率由去年同期的36.3%下降到33.6%，凈利潤率由去年同期的34.3%下降到26.3%；以高周轉、高溢價(jià)著(zhù)稱(chēng)的融創(chuàng )，上半年凈利潤率只有6%-7%；綠城中國上半年凈利潤率僅為4.88%，較去年同期降幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)；保利置業(yè)上半年凈利率僅為4.57%，較去年同期的11.94%出現大幅下滑；金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創(chuàng )下龍頭房企中報的利潤新低點(diǎn)。

　 “從目前各家房企中報來(lái)看，房企整體利潤下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)，這是一件很殘酷的事情，”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶對時(shí)代周報記者說(shuō)，所謂房地產(chǎn)暴利，已是明日黃花。2015年以后，房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入“中利行業(yè)”，雖然10%并不是不可逾越，但畢竟是一個(gè)象征性節點(diǎn)。

　 事實(shí)上，從已公布的中報數據來(lái)看，在上半年，已有53%房企凈利率已觸及10%紅線(xiàn)，其中凈利潤率在“0-10%”區間的房企占比約35.51%，凈利潤率虧損的占比則達17.39%。

　 克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱(chēng)，房企利潤率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過(guò)快上漲，房?jì)r(jià)的漲幅趕不上地價(jià)的漲幅；另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業(yè)的盈利空間。

　 “前幾年開(kāi)發(fā)商降價(jià)10%，凈利僅損失3%左右。但現在降10%的價(jià)格，帶給凈利的影響至少是4%－5%”，億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說(shuō)，“去年很多房企拿了高價(jià)地，售價(jià)承壓，利潤空間有限，未來(lái)房地產(chǎn)利潤率存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險。”

　 在宋延慶看來(lái)，房地產(chǎn)有息負債利潤都比較高，一般都高于10%。一旦其凈利潤無(wú)法跑贏(yíng)有息負債利潤，就將是很大挑戰。 負債率攀升成為房企中報的又一大共性。在20家龍頭房企中，除了萬(wàn)科的負債率達到36.4%的優(yōu)秀水平以外，幾乎所有的房企都出現了負債率的高增長(cháng)。恒 大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上，凈負債率達到90%上下。

　 中金公司的數據顯示，其重點(diǎn)覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%，超越了2008年的高點(diǎn)，而在內地及香港上市的內地房企一年以?xún)鹊狡谪搨驮谑脂F金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現。

　 房企競爭加劇、洗牌加快

　 平均數很容易掩蓋不同企業(yè)的高低優(yōu)劣差別。時(shí)代周報記者進(jìn)一步對比不同房企的營(yíng)收、凈利潤及增長(cháng)情況后發(fā)現，大房企的多項指標都普遍優(yōu)于中小房企，這也意味著(zhù)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，后級梯隊企業(yè)與大企業(yè)的距離越拉越大。按統計，上半年，17家營(yíng)業(yè)收入過(guò)百億元的房企，凈利潤均值為36.11億元，平均增長(cháng)52.59%；14家營(yíng)業(yè)收入在“50億-100億元”之間的房企，凈利潤均值為9.47億元，平均增長(cháng)-3.2%；22家營(yíng)業(yè)收入在“30億-50億元”的房企，凈利潤均值為5.72億元，平均增長(cháng)為-42.55%。

　 具體企業(yè)而言，有三家房企在上半年凈利潤超過(guò)50億元，創(chuàng )下了行業(yè)新紀錄。中海是首家半年利潤過(guò)百億元的房企，是萬(wàn)科（排名第四）的2.17倍。位居第二、第三的是恒 大和碧桂園，分別是70.9億元和54.2億元。

　 對比之下，凈利潤低于1億元的房企共有99家，幾乎占半，而虧損面則擴至16.4%，有33家房企凈利潤為負值，如嘉凱城、京投銀泰、人和商業(yè)等分別虧損1.27億元、1.39億元、8.44億元。

　 “大中小房企幾乎每項指標高低優(yōu)劣都相差三倍以上，這是我們查看上市房企業(yè)績(jì)數據的突出感受，”據宋延慶介紹，蘭德咨詢(xún)曾把所有上市房企2011-2014連續四年、每年19項指標的中報數據全部制成了表格，并按自然高低進(jìn)行了排序。翻看總計76張表，不同企業(yè)之間的差距可謂觸目驚心。

　 事實(shí)上，每一輪樓市洗牌，都成長(cháng)壯大一批大企業(yè)。在房企陣營(yíng)加速分化的2014年上半年，第一陣營(yíng)仍保持高速增長(cháng)。據時(shí)代周報記者梳理與了解，上半年銷(xiāo)售突破500億元的房企有7家，平均銷(xiāo)售額692億元，較上年4家企業(yè)增長(cháng)19.5%。

　 其中僅中海的半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比2013年略有下降，其他房企業(yè)績(jì)均有所增長(cháng)，碧桂園的同比增幅甚至達到73.6%。半年銷(xiāo)售額就突破千億元的萬(wàn)科，迎來(lái)恒 大、碧桂園等新的挑戰者。

　 而不少百億元級別的房企，則面臨著(zhù)業(yè)績(jì)下降的壓力。上半年銷(xiāo)售額100億-200億元的房企有13家，平均銷(xiāo)售額121億元，同比去年第三陣營(yíng)業(yè)績(jì)均值下降20%；共有25家房企上半年實(shí)現50億-100億元銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，平均銷(xiāo)售額較去年同陣營(yíng)小幅下降2%至73億元。

　 事實(shí)上，中報其實(shí)并不能全面、真實(shí)地反映企業(yè)上半年的業(yè)績(jì)狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售特點(diǎn)決定了中報業(yè)績(jì)更多地是反映去年四季度和今年一季度的經(jīng)營(yíng)狀況，這恰恰是令人擔憂(yōu)的。今年上半年，嚴峻的銷(xiāo)售情況和下半年不容樂(lè )觀(guān)的銷(xiāo)售形勢，意味著(zhù)許多上市房企今年的年報業(yè)績(jì)可能比較凄慘。

　 在今年上半年，幾乎每隔幾周就會(huì )有中小房企資金鏈斷裂的消息被曝出。僅今年3月份的一個(gè)月里，被曝光的這類(lèi)案例就有10多起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、陜西、海南等多個(gè)省份。其中不乏百強房企光耀地產(chǎn)被傳“破產(chǎn)”，浙江興潤置業(yè)資不抵債等消息。

　 “兼并淘汰掉一批沒(méi)有品牌沒(méi)有資金實(shí)力的弱小企業(yè)，也是正常的，中國房地產(chǎn)行業(yè)需要這樣的洗牌。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，目前房企的態(tài)勢就是競爭加劇、洗牌加快，高利潤時(shí)代過(guò)去，對房企提出更高要求。

　 各找發(fā)力點(diǎn)

　 因果必然。

　 但今后房企該如何發(fā)展？結論遠非“大者恒 大，愈大愈快，強者恒強”那么簡(jiǎn)單，一個(gè)事實(shí)是，大企業(yè)也有死掉和差點(diǎn)兒死掉的可能；每一梯隊房企中，每年總有掉隊的，也總有晉級的。

　 今年5月，融創(chuàng )收購綠城近30%股份，這宗被稱(chēng)為中國房地產(chǎn)最大的股權收購案，讓人們發(fā)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合不僅在中小房企層面，房地產(chǎn)前十名左右的房企之中也有加碼者，有退出者。另外，像大家熟悉的“萬(wàn)保金招”，招商和金地早已脫離地產(chǎn)第一梯隊，與萬(wàn)科和保利已明顯不在一個(gè)量級上。

　 在時(shí)代周報記者的采訪(fǎng)中，“適者生存、強者為王”，被業(yè)內認為是最符合地產(chǎn)新時(shí)代的趨勢特征。

　 “昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛(ài)答不理”，萬(wàn)通掌舵手馮侖說(shuō)，客戶(hù)就是這樣對待他的。房地產(chǎn)市場(chǎng)在不停變化，緊跟著(zhù)企業(yè)的行為、判斷、戰略路徑都要變化。

　 在馮侖看來(lái)，房地產(chǎn)全面發(fā)展已是新常態(tài)，也就是說(shuō)，房企不光考慮規模、速度、營(yíng)業(yè)額，更要考慮產(chǎn)品服務(wù)線(xiàn)，包括經(jīng)營(yíng)模式、商務(wù)住宅的各種業(yè)態(tài)。過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其實(shí)是制造業(yè)的模式，競爭的重點(diǎn)是比誰(shuí)成本低、規模大、速度快，今后是這種模式要轉化為以營(yíng)運為核心帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，從制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，而服務(wù)業(yè)又帶來(lái)了營(yíng)運、金融、互聯(lián)網(wǎng)三種模式。

　 “以前我們是干力氣活，今后是手藝活，以前掙利潤，今后掙小費”，馮侖說(shuō)，今后的地產(chǎn)公司如果在資產(chǎn)管理營(yíng)運上面沒(méi)有巨大的能力，就將淪為一個(gè)建筑公司。

　 在國泰國證房地產(chǎn)基金經(jīng)理徐皓看來(lái)，商業(yè)模式的變革，是房地產(chǎn)企業(yè)提升回報率的唯一出路。蘭德咨詢(xún)曾做過(guò)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本投資回報率是利潤率、周轉率和杠桿率 （權益乘數）“三率”連乘的結果。但在當前市場(chǎng)形勢下，行業(yè)平均利潤率下滑的勢頭難以扭轉，土地成本和資金成本“水漲船高”導致杠桿率也越來(lái)越低。因此，房企提高回報率最直接、最有效的著(zhù)力點(diǎn)是提高周轉率。

　 “輕快者領(lǐng)先，”宋延期還表示，地產(chǎn)新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭重心正在轉變，泛金融化、信息化及硬碰硬的產(chǎn)服一體化趨勢正在變?yōu)楝F實(shí)。
　 其實(shí)，地產(chǎn)大佬們早已加速轉型自救。上半年，萬(wàn)科繼涉足商業(yè)地產(chǎn)后，在養老、物流、旅游地產(chǎn)方面動(dòng)作連連，并先后推出了“小股操盤(pán)”及事業(yè)合伙人制度、全民經(jīng)紀人制度，并以互聯(lián)網(wǎng)思維聯(lián)手百度、途家、鏈家等合作伙伴，試圖共同打造萬(wàn)科生態(tài)圈。

　 恒大則在多元化上走得更遠，從恒 大足球隊到恒 大冰泉，再到恒 大音樂(lè )和恒 大糧油，恒 大正在將觸角伸至日常生活中的多個(gè)領(lǐng)域。再如，碧桂園的海外布局，綠地、華潤等入股銀行業(yè)，均是房地產(chǎn)企業(yè)在新市場(chǎng)環(huán)境下的應對舉措。

　 來(lái)源：時(shí)代周報