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中房智庫認為，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍將堅持“穩中有進(jìn)”思路：一方面著(zhù)重防范經(jīng)濟金融風(fēng)險，另一方面，加快研究建立長(cháng)效調控機制，除不動(dòng)產(chǎn)統一登記、城鄉統一建設用地市場(chǎng)、發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)外，房地產(chǎn)稅制度的探索、醞釀將更多扮演預期調控工具角色，但短期內不會(huì )推出。
 

　　中房智庫執行院長(cháng)柴鐸
 

　　中房智庫研究員北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員趙琳祎
 

　　自2010年限購、限貸政策推廣實(shí)施至今已整十年。以“行政限制措施+貨幣政策+財稅政策”全面介入調控為標志，中國房地產(chǎn)行業(yè)在“史上最嚴厲”的調控周期中蹣跚前行。其間，特別是2015~2016年，有部分城市出于經(jīng)濟、財稅收入壓力進(jìn)行了局部、小范圍政策放松，但交易的快速回暖乃至“過(guò)熱”往往招致調控政策迅速收緊、加碼。在中央定調“房住不炒”背景下，地方“因城施策”調控的裁量空間不斷縮小，社會(huì )以往“短期經(jīng)濟數據下滑會(huì )導致調控放松”的預期一步步落空，地方城市政府和房地產(chǎn)企業(yè)共同經(jīng)歷了一段由“緊張恐慌到倍感壓力，由興奮期待到失落低沉，由麻木適應再到振作轉型”的心路歷程。在此過(guò)程中，“城市市場(chǎng)分化加劇”“行業(yè)集中度提高”“多元化經(jīng)營(yíng)”“新產(chǎn)品和商業(yè)模式創(chuàng )新”成為市場(chǎng)百態(tài)中的四個(gè)主題詞。
 

　　2019年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的內外部形勢深刻變化：一方面，中國對外貿易摩擦加劇對宏觀(guān)經(jīng)濟運行、資本市場(chǎng)發(fā)展、就業(yè)和居民收入構成不利影響，經(jīng)濟三駕馬車(chē)進(jìn)出口、社會(huì )固定資產(chǎn)投資、居民消費均面臨下行壓力。另一方面，年中“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激手段”提出后，市場(chǎng)政策預期趨于統一。就“銀根”來(lái)看，銀行中長(cháng)期社會(huì )貸款占比不斷走低，房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款、信托融資政策迅速收緊，房地產(chǎn)業(yè)投資增速有所放緩，中小開(kāi)發(fā)商融資困難顯現；就“地根”來(lái)看，大城市在城市開(kāi)發(fā)邊界等“三線(xiàn)”劃定后正普遍加速進(jìn)入收縮式、內涵化發(fā)展階段，《土地管理法》修訂改革征地制度，推動(dòng)農村集體建設用地入市，向構建城鄉統一建設用地市場(chǎng)邁出關(guān)鍵一步。
 

　　年初，調控“放松”的市場(chǎng)預期一度高漲，2019年4月19日政治局會(huì )議重點(diǎn)強調“房住不炒”“一城一策”，以“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”為目標，聚焦防范、化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，加速推進(jìn)長(cháng)效機制建設，著(zhù)力維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展成為中央和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的總思路。年內，調控政策頻度達到歷史高峰。據中房智庫統計，2019年以來(lái)全國各地出臺房地產(chǎn)調控政策約595次，較2018年增長(cháng)35%。十九屆四中全會(huì )對中國未來(lái)發(fā)展建設的制度框架做出戰略安排，以“房住不炒”為原則、“因城施策”為策略、“長(cháng)短結合”為戰術(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)調控體系正加速形成。回顧、剖析2019年政策思路和關(guān)鍵點(diǎn)，為2020年調控政策導向提供預期參考。

 

　　緊“銀根”：穩預期、防風(fēng)險、降杠桿加強房地產(chǎn)融資和信貸管理
 

　　本年度，貿易摩擦帶來(lái)的匯率波動(dòng)及經(jīng)濟增長(cháng)預期變化向國內金融市場(chǎng)傳導，我國經(jīng)濟、金融市場(chǎng)運行的不確定因素正在增多，周期性、結構性問(wèn)題凸顯，以房地產(chǎn)為代表的重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險評估升高。2019年全年，銀保監會(huì )、央行等部門(mén)密集加力房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范，在銀行、信托、海外債、保險等方面強化房地產(chǎn)融資渠道管理。
 

　　2019年初，央行在例行會(huì )議和公告中明確定調本年度貨幣政策，在提出“保持房地產(chǎn)金融政策連續性、穩定性，保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(cháng)”的同時(shí)，特別強調“嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理”。同時(shí)提出加強對存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監管和風(fēng)險提示。
 

　　銀行貸款方面，央行建立專(zhuān)職部門(mén)，強化對系統重要性金融機構和金融控股集團的“宏觀(guān)審慎管理”，特別要求各金融機構房地產(chǎn)類(lèi)融資余額（表內及表外、項目融資及按揭貸款）占比不得高于29%，強調房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須嚴格用于具備“四三二”條件齊全的項目，嚴格按照項目工程進(jìn)度實(shí)施放款，嚴格監管貸款的資金流向，嚴禁房地產(chǎn)企業(yè)將貸款資金用于拍地及項目保證金等用途。銀保監會(huì )下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規建設”工作的通知》（銀保監發(fā)[2019]23號文)，加大對違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，強調不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制前端融資模式的發(fā)展。
 

　　信托融資方面，銀保監部門(mén)和央行不斷加強窗口指導，要求全面、從嚴控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規模。特別是對此前部分激進(jìn)的信托機構突破“四三二”限制、通過(guò)特定資產(chǎn)收益權、股權收益權等方式幫助房企前期融資買(mǎi)地的行為進(jìn)行了警示督導，暫停了此類(lèi)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；對中小開(kāi)發(fā)企業(yè)前期項目融資構成較大壓力。多年來(lái)社會(huì )高度關(guān)注、期待，多次呼之欲出的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)再次擱置。
 

　　個(gè)人購房貸款方面，央行明確房貸利率調整事項，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩定。央行發(fā)布公告決定改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）形成機制，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本。央行副行長(cháng)在政策吹風(fēng)會(huì )上表示，要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩定。央行明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

 

　　強“地根”：改革征地、統一市場(chǎng)推動(dòng)重點(diǎn)城市內涵式發(fā)展
 

　　2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議表決通過(guò)關(guān)于修改《土地管理法》的決定，新《土地管理法》于2020年1月1日起施行。這次土地管理法的修訂，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革，將完善現有的建設用地供應格局。
 

　　在國內大城市紛紛提出“建設用地總量約束”甚至“減量化”發(fā)展背景下，農村建設用地資源成為城市內涵集約發(fā)展必須盤(pán)活的寶貴后備空間。破除農村集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，有助于建立城鄉統一建設用地市場(chǎng)和房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制。新《土地管理法》刪除了原《土地管理法》第43條“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地”的規定，明確集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市條件：第一，入市的土地要符合規劃，必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途；第二，必須要經(jīng)過(guò)依法登記；第三，在每年的土地利用年度計劃中要做出安排；第四，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來(lái)規劃的用途使用土地。改革在建立城鄉統一建設用地市場(chǎng)方面邁出堅實(shí)步伐，有利于提升城鄉土地資源綜合利用效益、提高農民財產(chǎn)性收入，也能夠助推鄉村產(chǎn)業(yè)升級和新業(yè)態(tài)進(jìn)駐，促進(jìn)鄉村振興。同時(shí)，這一突破也對建立房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制、突破土地資源瓶頸、降低社會(huì )綜合用地成本具有重要意義。

 

　　穩市場(chǎng)：“三穩”當先、一城一策差別化實(shí)施限購限貸
 

　　市場(chǎng)交易方面，限購、限貸等行政管理措施依然是抑制短期地價(jià)和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的主要手段。按照“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的基調，多個(gè)城市對限購、限貸、限商政策進(jìn)行了微調。“4·19”會(huì )議后，各地政策普遍收緊，市場(chǎng)熱度較高的城市如西安、蘇州分別升級了限購、限售政策；深圳等城市二套房貸款利率上浮水平也止降回升，公積金政策收緊；合肥、蘇州、東莞等城市及時(shí)推出“限—競”等土拍政策為土地市場(chǎng)降溫；河南、福建、浙江、安徽等省份以及成都、長(cháng)沙、武漢等城市相繼推出實(shí)施“一城一策”方案和文件。“7·30”政治局會(huì )議后，各地方政府根據城市和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)精細化政策執行和落實(shí)，深化“一城一策”調控，確保市場(chǎng)平穩運行，多地信貸、土地政策收緊，強化限購等交易管理措施。但一些城市則推出放松落戶(hù)政策、人才房等措施，限購政策迂回式松動(dòng)。值得注意的是，具有適度放松調控意圖的城市在東中西部均有分布，反映出在當前經(jīng)濟形勢下地方的壓力與急切。

 

　　促保障：繼續深化制度改革
 

　　本年度住房保障政策的核心是堅定不移發(fā)展共有產(chǎn)權住房，加快建立多層次住房保障體系。8月，住建部發(fā)文提出因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房，加快促進(jìn)解決城鎮中低收入居民和符合條件新市民住房困難問(wèn)題。北京、上海、廣州等地積極探索共有產(chǎn)權住房的建設模式，增加共有產(chǎn)權房住房供應，優(yōu)化調整共有產(chǎn)權房申購政策。同期，各地加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，規范住房租賃市場(chǎng)秩序。發(fā)改委等十部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動(dòng)消費平穩增長(cháng)促進(jìn)形成強大國內市場(chǎng)的實(shí)施方案（2019年）》，支持人口凈流入、房?jì)r(jià)高、租賃需求大的大中小城市多渠道籌集公租房和市場(chǎng)租賃的住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點(diǎn)支持的內容。“7·30”政治局會(huì )議專(zhuān)門(mén)強調城鎮老舊小區改造；8月，住建部發(fā)文提出棚戶(hù)區改造應“盡力而為，量力而行”，科學(xué)確定年度任務(wù)，嚴格把握棚改范圍和標準，重點(diǎn)改造老城區臟亂差的棚戶(hù)區、國有工礦區、林區、墾區棚戶(hù)區。房企、各類(lèi)地產(chǎn)基金等資本機構加速介入城市更新。

 

　　黃沙淘盡始見(jiàn)金：2020房地產(chǎn)政策展望
 

　　2019年末，外貿摩擦緩和、人民幣匯率回升為國內宏觀(guān)調控贏(yíng)得了更大政策空間。12月12日中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出繼續實(shí)施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，在年中22個(gè)城市試點(diǎn)“一城一策”房地產(chǎn)調控的基礎上，“全面落實(shí)因城施策”。12月23日，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議強調2020年著(zhù)力穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。12月24日《中共中央國務(wù)院關(guān)于營(yíng)造更好發(fā)展環(huán)境支持民營(yíng)企業(yè)改革發(fā)展的意見(jiàn)》正式發(fā)布，提振了市場(chǎng)信心。剛剛過(guò)去的元旦，央行下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　中房智庫認為，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍將堅持“穩中有進(jìn)”思路：一方面著(zhù)重防范經(jīng)濟金融風(fēng)險，整治各種違規金融行為，繼續拆解影子銀行，繼續降低居民杠桿率，刺激消費；通過(guò)征地制度改革和信貸管控，防范地方財政風(fēng)險和政府信用風(fēng)險。另一方面，加快研究建立長(cháng)效調控機制，除不動(dòng)產(chǎn)統一登記、城鄉統一建設用地市場(chǎng)、發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)外，房地產(chǎn)稅制度（包括個(gè)人房屋銷(xiāo)售的土地增值稅）的探索、醞釀將更多扮演預期調控工具角色，但短期內不會(huì )推出。
 

　　綜合宏觀(guān)經(jīng)濟運行趨勢和近期政策導向，中房智庫對2020年政策趨勢做九點(diǎn)判斷：第一，貨幣政策方面，由于銀行和各類(lèi)金融機構普遍下調房地產(chǎn)行業(yè)增長(cháng)愿景，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道管控可能進(jìn)一步收緊；但在貨幣政策趨向寬松的大背景下，行業(yè)總體資金供應狀況應與2019年持平。
 

　　第二，由于資金鏈緊張和限售、限價(jià)等政策影響，中小房企經(jīng)營(yíng)困難導致的整合并購可能增多，行業(yè)集中度趨向提高；結合“混改”背景，年內可能推出房地產(chǎn)企業(yè)股權收購相關(guān)規范政策，保護相關(guān)主體權益并防控風(fēng)險。
 

　　第三，“減稅降費”背景下繼續實(shí)施寬松的財政政策必然加大地方財政壓力，在積極開(kāi)辟新稅源、加大稅收征管力度的同時(shí)，前期財政赤字較大的城市（特別是三、四線(xiàn)及以下城市）將加大土地供應力度；同時(shí)，結合居民住房需求周期以及全面落實(shí)“因城施策”的背景，個(gè)別城市調控政策可能松動(dòng)以輔助“賣(mài)地”，而首先松綁的可能是限售、限價(jià)政策；開(kāi)發(fā)企業(yè)則需警惕城市基本面風(fēng)險。
 

　　第四，“改革土地計劃管理”提上議事日程，前期大城市普遍減量收縮發(fā)展，土地供應緊張局面可能有所緩和；加之難得的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境緩和期，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區域土地供應力度可能加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)可重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)土地資源。
 

　　第五，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市調控強度預計維持不變，市場(chǎng)交易應有較明顯回暖，房?jì)r(jià)止跌企穩，但價(jià)格快速上升可能性不大；信貸政策將被作為上述城市應對價(jià)格可能過(guò)快回升的防備手段，存在進(jìn)一步收緊可能。
 

　　第六，結合第七次人口普查，不動(dòng)產(chǎn)統一登記可能加速推進(jìn)，真正實(shí)現全國聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)，為未來(lái)建立“房地產(chǎn)大數據”、實(shí)施精準調控提供依據。
 

　　第七，在城市步入內涵式空間發(fā)展，而財政壓力顯著(zhù)加大的背景疊加下，社會(huì )資本主導城市更新將成為主要模式，年內可能對房地產(chǎn)企業(yè)、城市更新基金、信托等資本機構參與城市更新推出規范性政策，相關(guān)企業(yè)應謹慎把握政策動(dòng)向，調整項目實(shí)施節奏。
 

　　第八，規模化住房租賃企業(yè)和住房租賃市場(chǎng)在近年快速發(fā)展擴張后步入瓶頸期，甚至誘發(fā)風(fēng)險，2020年政策可能轉向規范項目融資和運營(yíng)管理。
 

　　第九，在當前經(jīng)濟形勢政策導向下，結合城市各類(lèi)用房總體供需矛盾運行，以及小微企業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展對空間供給的需求，同時(shí)考慮構建多主體供給、多渠道保障住房供應體系的實(shí)際需求，商改住、商服物業(yè)銷(xiāo)售對象、規模的限制應有所放松，以適應新形勢。

 

　　黃沙淘盡始見(jiàn)金。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )形勢和政策環(huán)境日趨復雜，只有掌握敏銳的市場(chǎng)閱讀力、深刻的行業(yè)洞察力、果斷的戰略決策力、堅定高效的執行力以及全鏈條資源整合與創(chuàng )新能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)才能生存，并實(shí)現新一階段的跨越發(fā)展！（中國房地產(chǎn)報）